Immobilienverkauf in der Pflege: Was Sozialdienste wissen

Die Situation, die Sie täglich kennen

Eine Familie kommt auf Sie zu, weil Vater oder Mutter nun dauerhaft in der Einrichtung lebt – und das Geld nicht reicht. Das Eigenheim steht leer, die Kinder wohnen weit weg, niemand weiß genau, wer jetzt entscheiden darf. Ob Heimleitung, Pflegedienstleitung oder Sozialdienst: Sie werden nach einem verlässlichen Ansprechpartner gefragt, weil Sie die Situation kennen – nicht weil Ihre Stelle das vorsieht. Dieser Leitfaden fasst zusammen, was Sie für ein gutes Weiterleiten wissen müssen.

Wer darf die Immobilie verkaufen, wenn der Eigentümer es nicht mehr selbst kann?

Das ist die erste Frage, die Familien beschäftigt – und sie ist rechtlich klar geregelt. Die Antwort hängt davon ab, ob der Eigentümer früher Vorsorge getroffen hat oder nicht.

Mit Vorsorgevollmacht: der Bevollmächtigte handelt

Hat der pflegebedürftige Eigentümer in gesunden Jahren eine notariell beurkundete Vorsorgevollmacht errichtet, die Immobiliengeschäfte ausdrücklich umfasst, darf der Bevollmächtigte den Verkauf in die Wege leiten. Wichtig: Eine Generalvollmacht, die nicht notariell beurkundet ist, reicht für einen Grundstücksverkauf nicht aus – das Grundbuchamt und der beurkundende Notar verlangen die notarielle Form.

Familien, die eine solche Vollmacht vorlegen können, dürfen direkt mit einem Makler sprechen. Ob die Vollmacht im Einzelfall ausreicht, prüft der beurkundende Notar. Hinweis: Diese Informationen sind rechtliche Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung.

Ohne Vorsorgevollmacht: rechtlicher Betreuer und Betreuungsgericht

Liegt keine ausreichende Vollmacht vor, muss das Betreuungsgericht einen rechtlichen Betreuer bestellen. Das kann ein Familienmitglied sein, aber auch ein beruflicher Betreuer. Der Betreuer allein darf eine Immobilie nicht verkaufen: Er braucht dafür die Genehmigung des Betreuungsgerichts nach § 1850 BGB. Das Gericht prüft, ob der Verkauf dem Wohl des Betreuten dient.

Dieser Weg dauert in der Praxis länger als Familien erwarten. Bis die Betreuung angeordnet ist, bis ein Gutachter den Wert ermittelt hat und bis das Gericht die Genehmigung erteilt hat, vergehen häufig mehrere Monate. Für Familien, die die Pflegekosten überbrücken müssen, ist das eine erhebliche Belastung. Wer früh über die Schritte informiert ist, kann besser planen. Stand: Oktober 2026. Hinweis: rechtliche Orientierung, keine Rechtsberatung.

Was der Immobilienverkauf für den Eigenanteil bedeutet

Viele Familien fragen sich, was passiert, wenn der Erlös aus dem Hausverkauf auf dem Konto liegt. Dazu hilft es, die Grundlogik der Pflegefinanzierung zu verstehen.

Eigenes Vermögen geht vor – bis das Sozialamt einspringt

Solange ein pflegebedürftiger Mensch eigenes Vermögen hat – also auch Immobilienvermögen oder den Erlös daraus – muss er die Kosten der Pflege zunächst selbst tragen. Die Pflegeversicherung leistet einen pauschalen Zuschuss, deckt in den meisten Einrichtungen aber die Kosten nicht vollständig. Den verbleibenden Eigenanteil zahlt der Bewohner aus eigenem Einkommen und Vermögen.

Der Hausverkauf liefert also zunächst Mittel, die für den Eigenanteil eingesetzt werden müssen. Das ist keine Strafe – es ist die gesetzliche Reihenfolge: eigenes Vermögen vor staatlicher Hilfe.

Wann greift die Hilfe zur Pflege?

Ist das Vermögen aufgebraucht und reicht das Einkommen nicht aus, kann die pflegebedürftige Person Hilfe zur Pflege nach §§ 61 ff. SGB XII beim Sozialamt beantragen. Das Sozialamt prüft dann Einkommen und Vermögen. Ein gesetzlich festgelegtes Schonvermögen bleibt unangetastet; alles darüber hinaus ist einzusetzen, bevor Leistungen gewährt werden.

Für Sozialdienste ist diese Information wichtig: Familien, die fragen, ob ein Hausverkauf „etwas bringt", wenn das Sozialamt ohnehin zuschießt, übersehen manchmal, dass das Sozialamt erst dann eintritt, wenn das eigene Vermögen tatsächlich unter die Schongrenze gesunken ist. Ein Verkauf zum falschen Preis oder zum falschen Zeitpunkt kann die Gesamtlage verschlechtern. Stand: Oktober 2026. Hinweis: rechtliche Orientierung, keine Rechtsberatung.

Wann müssen Kinder für die Eltern zahlen?

Das ist die Frage, die Angehörige am meisten beschäftigt – und bei der es die meisten Missverständnisse gibt.

Grundsätzlich können Sozialhilfeträger Unterhaltspflichtige in Anspruch nehmen, wenn sie Leistungen erbringen. Für den Elternunterhalt gilt jedoch seit der Änderung zum 1. Januar 2020 eine klare gesetzliche Grenze: Kinder werden erst dann herangezogen, wenn ihr jährliches Gesamteinkommen mehr als 100.000 Euro beträgt (§ 94 Abs. 1a SGB XII). Liegt das Einkommen darunter, prüft das Sozialamt die Einkommensverhältnisse der Kinder nicht weiter und informiert sie in der Regel auch nicht.

Diese Grenze gilt pro Kind, nicht für alle Kinder gemeinsam. Die meisten Kinder liegen unter dieser Schwelle – das bedeutet: In der überwiegenden Zahl der Fälle müssen Kinder nichts zahlen, selbst wenn das Sozialamt für den Elternteil einspringt.

Was Sozialdienste häufig erleben: Kinder zögern, das Haus der Eltern zu verkaufen, weil sie befürchten, danach für Pflegekosten aufkommen zu müssen. Wenn klar ist, dass ihr Einkommen in den meisten Fällen gar nicht geprüft wird, nimmt das erheblichen Druck aus dem Gespräch. Quelle: § 94 Abs. 1a SGB XII. Stand: Oktober 2026. Hinweis: rechtliche Orientierung, keine Rechtsberatung.

Was Sozialdienste beim Weiterleiten beachten müssen

Sie dürfen Familien auf einen verlässlichen Ansprechpartner hinweisen. Was Sie nicht dürfen: Kontaktdaten der Familie ohne deren ausdrückliche Zustimmung weitergeben.

Datenschutz: erst die Einwilligung, dann der Kontakt

Bewohnerdaten und Angehörigendaten unterliegen der DSGVO und – bei Einrichtungen, die mit besonderen Kategorien personenbezogener Daten arbeiten – besonders strengen Anforderungen. Eine Weitergabe von Name und Telefonnummer an einen Makler ist eine Übermittlung an Dritte und bedarf einer Rechtsgrundlage. In der Praxis bedeutet das: Die Familie gibt ihre Daten selbst weiter, nachdem Sie sie auf die Möglichkeit hingewiesen haben.

Ein sauberer Ablauf sieht so aus:

• Sie informieren die Familie über die Möglichkeit, sich an einen erfahrenen Makler zu wenden.
• Sie geben der Familie die Kontaktdaten des Maklers – nicht umgekehrt.
• Die Familie entscheidet selbst, ob und wann sie Kontakt aufnimmt.

Dieser Ablauf ist nicht nur datenschutzrechtlich sauber – er ist auch respektvoller gegenüber der Familie, die in einer ohnehin belastenden Situation die Kontrolle behalten soll.

Was eine verlässliche Zusammenarbeit ausmacht

Für Heimleitungen, Pflegedienstleitungen und Sozialdienste ist es wichtig zu wissen, auf wen sie hinweisen. Ein Makler, der regelmäßig mit Pflegesituationen zu tun hat, bringt bestimmte Eigenschaften mit, die in diesem Kontext den Unterschied machen:

• Verständnis für den Zeitdruck: Wenn der Eigenanteil bereits überbrückt wird, zählt jede Woche. Ein strukturierter Verkauf, der trotzdem einen fairen Preis erzielt, ist wertvoller als bloße Schnelligkeit.
• Verständnis für die beteiligten Personen: Der Eigentümer ist oft nicht handlungsfähig, der Bevollmächtigte ist selbst belastet, die Geschwister sind sich vielleicht nicht einig. Wer das kennt, geht anders ins Gespräch.
• Erfahrung mit Betreuungsverfahren: Bei einem Betreuungsfall braucht der Makler Geduld mit dem gerichtlichen Verfahren und die Bereitschaft, mit Notar und Betreuungsgericht zu koordinieren.
• Respekt vor der Entscheidung der Familie: Auch unter Zeitdruck gehört die Entscheidung den Betroffenen – nicht dem Makler und nicht dem Sozialdienst.

immozeit ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Kornwestheim. In Baden-Württemberg wird direkt begleitet; in anderen Regionen vermittelt immozeit erfahrene Partner vor Ort – keine eigenen Niederlassungen, aber geprüfte Ansprechpartner.

Was in der Praxis häufig übersehen wird

Verkäufe in Pflegesituationen geraten aus immer ähnlichen Gründen ins Stocken oder werden teurer als nötig:

• Die Vollmacht reicht manchmal nicht aus: Manche Vorsorgevollmachten enthalten eine Generalermächtigung, schließen Grundstücksgeschäfte aber nicht ausdrücklich ein – oder es fehlt die notarielle Form. Ein Notar stellt das sofort fest; besser ist es, das früh zu klären, bevor der erste Maklertermin ansteht.
• Das Timing des Antrags: Hilfe zur Pflege kann erst beantragt werden, wenn das Vermögen tatsächlich aufgebraucht ist. Wer zu früh beantragt, wird zunächst auf den noch vorhandenen Erlös verwiesen. Das ist keine Ermessensentscheidung des Sozialamts, sondern die gesetzliche Reihenfolge.
• Geschwisterkonflikte bremsen das Verfahren: Wenn mehrere Kinder unterschiedliche Vorstellungen haben, entscheidet letztlich das Betreuungsgericht – oder es dauert, bis ein Konsens gefunden ist. Ein klarer Prozess und ein ruhiger Ansprechpartner helfen, aber beschleunigen lässt sich das nicht.
• Der Zustand der Immobilie ist meist kein Hindernis: Viele Familien glauben, das Haus müsse renoviert werden, bevor es verkauft werden kann. In den meisten Fällen ist das nicht notwendig – der Marktwert wird so bewertet, wie die Immobilie steht, und Käufer kalkulieren Renovierungsbedarf ein.

Was Sie als Sozialdienst tun können – und was nicht

Ihre Rolle ist klar und wertvoll: Sie kennen die Situation, Sie haben das Vertrauen der Familie, und ein guter Hinweis kann die Familie vor einem schlechten Weg bewahren. Gleichzeitig ist der Immobilienverkauf nicht Ihre Aufgabe.

Was Sie sinnvoll tun können:

• Die Familie darauf hinweisen, ob eine ausreichende Vollmacht vorliegt – und empfehlen, das rechtlich prüfen zu lassen, bevor ein Makler beauftragt wird.
• Erklären, dass der Verkaufserlös für den Eigenanteil eingesetzt wird, bevor das Sozialamt einspringt.
• Klarstellen, dass Kinder mit einem Jahreseinkommen unter 100.000 Euro in aller Regel nicht herangezogen werden.
• Auf einen Makler hinweisen, der mit dieser Situation vertraut ist – und der Familie die Kontaktdaten geben, damit diese selbst entscheidet, ob und wann sie Kontakt aufnimmt.

Was Sie nicht tun sollten:

• Kontaktdaten der Familie ohne deren Zustimmung weitergeben.
• Rechtsauskünfte erteilen – das ist Aufgabe eines Anwalts oder Notars.
• Zu einem schnellen Verkauf drängen, ohne den Kontext zu kennen – manchmal ist Abwarten die bessere Option.

Der nächste Schritt

Wenn Sie für eine Familie einen verlässlichen Ansprechpartner suchen, der Immobilienverkäufe in Pflegesituationen kennt und versteht, nutzen Sie das Kontaktformular auf dieser Seite. immozeit meldet sich dann bei Ihnen – oder die Familie nimmt direkt Kontakt auf, wenn sie so weit ist. Kein Verkaufsdruck, keine Verpflichtung.